Türkiye’de uzun müddettir barınma problemini tartışıyoruz ama bu tartışma yıllardır neredeyse tıpkı dar çerçeveye sıkışmış durumda. Sorunu “yeni konut” üretimiyle çözeceğini düşünen yaklaşım, kamuoyunda karar alıcılar ortasında hala güçlü biçimde karşılık buluyor. Halbuki bu yaklaşım ülkenin gerçek gereksinimlerini karşılamaktan uzak olduğu üzere, bugün karşı karşıya kaldığımız krizin nedenlerini de perdeliyor. Konuta erişimin giderek zorlaştığı, kiraların hane gelirini aştığı, konut fiyatlarının rasyonaliteyle bağını yitirdiği bir ortamda, sadece sayı üzerinden konuşmak hem aldatıcı hem de sorunu tanımlamaktan ziyadesiyle uzak.
Resmi kurumların bilgileri, ülkede niceliksel manada önemli bir konut açığı bulunmadığını açıkça ortaya koyuyor. Buna karşın hâlâ her yeni siyaset metninde “daha fazla konut üretmek” birincil tahlil olarak sunuluyor. Meğer barınma krizini yaratan asıl sorun, konutun sayısıyla değil kim için, hangi nitelikte ve hangi hedefle üretildiğiyle ilgilidir. Ancak daha kıymetlisi, konutun artık yüklü olarak bir “barınma aracı” olmaktan çıkıp, yıllardır giderek daha çıkarlı bir “yatırım aracı” haline gelmesidir. Bu kırılma, bugün yaşadığımız bütün meselelerin temelini oluşturuyor. Bu nedenle, ne kadar çok konut üretilirse üretilsin, konutun piyasanın doğal birikim ve bedel artırma düzeneğine bırakıldığı şartlarda krizin çözülmesi mümkün değildir.
Türkiye’nin büyük kentlerinde kiraların minimum fiyatı aşması artık kimseyi şaşırtmıyor. Bir hanenin gelirinin yarısına, hatta daha fazlasına ulaşan kira bedelleri piyasada tabiatıyla oluşan bir istikrarın değil, konutun yatırım aracı olarak cazibesini koruduğu ve giderek güçlendirdiği bir yapının sonucudur. Bu durum sırf ekonomik bir sıkışmayı değil, tıpkı vakitte mekansal adaletsizliği de derinleştiriyor. Kent merkezleri yüksek gelir kümelerinin erişebildiği alanlara dönüşürken, düşük ve orta gelirli haneler merkeze ulaşım maliyetinin süratle arttığı, altyapı imkanlarının hudutlu olduğu çeperlere itiliyor. Böylelikle kentsel yerdeki eşitsizlik, toplumsal eşitsizliği daima yine üretiyor.
Bu kriz tabiatıyla oluşmadı, birikerek geldi
Türkiye’de 11 milyonun üzerinde minimum fiyatlı çalışanın bulunduğu düşünüldüğünde, kira kıymetlerinin açlık, yoksulluk ve minimum fiyatla olan alakası bilhassa büyükşehirlerde barınma krizinin ulaştığı boyutu anlamak açısından kritik bir gösterge niteliği taşıyor. Son altı yılın bilgilerine bakıldığında ise tablonun giderek ağırlaştığı net biçimde görünüyor. Hakikaten Ekim 2025 bilgilerine nazaran İzmir’de ortalama kira bedelinin 28.758 TL’ye yükselmiş olması, bu bedelin minimum fiyatın üzerine çıktığını, dört kişilik bir ailenin açlık sonuna yakın seyrettiğini ve yoksulluk hududuyla ortasında devasa bir uçurum bulunduğunu açıkça ortaya koyuyor.
Ne yazık ki kamuoyuna sunulan birçok siyaset önerisi hâlâ sorunu yeni yapılaşma alanlarında çözmeyi hedefliyor. Çeperde yeni kent kesimleri üretmek, konut sayısını artırmayı tahlil olarak görmek, barınma krizinin temel nedenleriyle hiçbir temas kurmuyor. Türkiye’nin asıl sıkıntısı, yeni yerleşim alanı eksikliği değildir. Bilakis uzun müddettir imar planlarının hudutlarının genişletilmesi, kentlerin çeperlerinde düşük yoğunluklu geniş alanların konuta açılması ve bunun sonucunda hem altyapı maliyetlerinin artması hem de kent merkezlerinin boşalması üzere yapısal meselelerle karşı karşıyayız. Bu yaklaşım, sıkıntıları çözmek yerine büyütüyor.
Asıl sorun, mevcut yapı stokunun kayda bedel bir kısmının sarsıntıya dayanıksız olmasıdır. Ülkenin büyük kısmının faal fay çizgileri üzerinde olduğu düşünüldüğünde, zelzele riski altındaki konutların milyonlarla söz edildiği bilinen bir gerçek. Bu türlü bir tabloda, riskli yapıların ağırlaştığı mahallelerde piyasanın zaten tahlil üretmesini beklemek, sırf riskin daha da derinleşmesine hizmet eder. Bugün İstanbul başta olmak üzere birçok büyük kentte, riskli yapıların bulunduğu mahallelerde yaşayanların gelir seviyesi, piyasa sistemleriyle dönüşüme katılmalarını imkansız kılıyor. Münasebetiyle dönüşüm sorunu, bireylerin çözebileceği bir sıkıntı olmaktan çoktan çıkmış durumda. Bu nedenle tartışmamız gereken asıl husus, mevcut yapı stokunun hangi kamusal araçlarla dönüştürüleceği, bu dönüşümün finansmanının nasıl sağlanacağı ve dönüşümün toplumsal maliyetinin kime yüklenip yüklenmeyeceğidir.
Depreme sağlam bir kentleşme sadece teknik bir mühendislik sorunu değildir. Birebir vakitte bir kamusal tercih, toplumsal adalet sıkıntısı ve politik bir sorumluluktur. Bugün “dönüşüm” ismi altında yapılan uygulamalar, birden fazla vakit piyasa aktörlerinin çıkarları doğrultusunda şekillenmektedir, yurttaşların ihtiyaçlarını değil yatırım potansiyelini önceleyen projeler olarak karşımıza çıkmaktadır. Gerçek manada kamusal bir dönüşüm siyaseti, sırf riskli yapıları ortadan kaldırmayı değil yurttaşların barınma hakkını teminat altına almayı, mahallerin dağılmasını engellemeyi, toplumsal dokuyu muhafazayı ve ekonomik yükün adil bir biçimde dağıtılmasını hedeflemelidir.
Barınma hakkı piyasanın inisiyatifine bırakılamaz
Sosyal konut tartışmalarında da emsal bir kavramsal problemle karşı karşıyayız. Toplumsal konut, tarif olarak mülkiyetin kamuda kaldığı, yurttaşlara makul mühletlerle ve gelir seviyesine nazaran kullanım hakkı tanıyan bir modeldir. Buna karşın ülkemizde toplumsal konut ismi altında sunulan projelerin değerli bir kısmı “düşük taksitlerle” mülkiyet zamanına dayalıdır. Bu yaklaşım, toplumsal konutu piyasanın daha yumuşatılmış bir uzantısına dönüştürüyor ve kamusal kontrolü imkansız hale getiriyor. Halbuki toplumsal konutun fonksiyonu, piyasa şartlarının dışında inançlı, erişilebilir ve istikrarlı bir barınma modeli sunmaktır.
Kamucu bir konut siyaseti benimsenecekse, üretilen konutların mülkiyetinin kamuda kalması ve kullanım hakkının gelir seviyesine nazaran tanımlanması zaruridir. Bu model, hem konutun yatırım aracına dönüşmesinin önüne geçer hem de kiraların denetimsiz biçimde yükselmesine neden olan piyasa sistemlerini kırar. Ayrıyeten toplumsal konutun piyasa dışılığını korur, böylelikle konutun tekrar bir barınma aracı olarak tanımlanmasının yolunu açar.
Barınma krizini derinleştiren bir öteki faktör de yabancılara satış siyasetlerinin uzun yıllar boyunca neredeyse sınırsız bırakılmasıdır. Bu uygulama bilhassa İstanbul, Ankara, İzmir üzere büyük kentlerde de fiyatların gerçeklikle bağının kopmasını tetiklemiştir. Barınma hakkını önceleyen bir siyaset, yabancılara satışın mekansal ve toplumsal tesirlerini teknik bir problem olarak değil, kamu faydası açısından ele almalıdır.
Konutun yatırım aracına dönüşmesini engellemenin en tesirli yollarından biri, ikincil ve üçüncül konut alımlarının önemli biçimde vergilendirilmesidir. Bu vergilerin sırf sarsıntı riski altındaki yapı stokunun dönüşümü için kullanılacak, şeffaf ve denetlenebilir bir barınma fonuna aktarılması, dönüşümün finansmanını toplumsal adalet temelinde organize etmeye katkı koyacaktır. Böylelikle barınma alanında uzun müddettir büsbütün piyasa düzeneğine bırakılan fiyat belirleme süreçleri kamu tarafından denetlenebilir olmasını sağlayacaktır.
Bütün bunların teknik tabanını oluşturan mevzuatın da bütünlüklü biçimde ele alınması zorunludur. Bugün İmar Kanunu, Büyükşehir Belediyesi Kanunu, Belediye Kanunu ve bilhassa Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, özel mülkiyeti ve imar haklarını merkeze alan, kamusal karar alma süreçlerini zorlaştıran, mahallî idarelerin müdahale kapasitesini sınırlayan bir yapıya sahip. Bu mevzuatın kamucu bir konut siyasetiyle uyumlu hale getirilmesi, barınma hakkının garanti altına alınmasının ön şartıdır.
Türkiye’de konut krizini çözmek, sırf yeni yapılar inşa etmek değil; konutu yatırım aracı olmaktan çıkaracak, mevcut riskli yapıları kamusal sorumluluk çerçevesinde dönüştürecek, kullanım hakkını merkeze alacak, mülkiyetin kamuda kaldığı modelleri güçlendirecek ve mevzuatı bu anlayış etrafında tekrar düzenleyecek bir iradeyi gerektiriyor. Aksi halde ne kadar yeni konut da inşa edilse, kentlerin çeperlerinde yeni yapılı çevreler de açılmış olsa, gelir dağılımındaki adaletsizlik giderilmediği ve konut yatırım aracı olmaktan çıkarılmadığı sürece barınma krizi her gün tekrar üretilecektir.
Gerçek tahlil, barınmayı bir hak olarak tekrar tanımlayan, kentleri piyasa üzerinden değil kamu faydası üzerinden okumayı mümkün kılan, kentsel yeri toplumsal ömrün bir yeri olarak gören bir yaklaşımın hayata geçmesindedir. Bu tarafta atılacak her adım, sırf barınma sıkıntısını değil kentleşme siyasetlerinin tamamını dönüştürme potansiyeline sahiptir. Barınma hakkının garanti altına alınması, bu ülkede eşit yurttaşlık fikrinin en somut karşılıklarından biri olacaktır.
*Bu yazının birinci versiyonu BirGün’de yayımlanmıştır.
Size muhtaçlığımız var. Buraya kadar geldiyseniz, hatırlatmak boynumuzun borcu. Türkiye üzere tabir özgürlüğünün daima tehdit altında olduğu bir ülkede, elimizden geldiğince nitelikli yayıncılık yapmanın imkanlarını araştırıyoruz. Güvenilirliğini global ölçekte yitiren medya alanında hâlâ yeterli işler çıkarılabileceğine inanıyor, eleştirel kanıyı müşterek bir toplumsal kıymete dönüştürmeyi hedefliyoruz.
Bağımsız yayıncılığı desteklemeniz bizim için ziyadesiyle pahalı. vessaire’nin dağıtımının sürekliliğinin sağlanmasında ve daha geniş bölümlere ulaşmasında okurlarımızın üstlendiği sorumluluk özel bir mana taşıyor. İmkanınız varsa, vessaire’yi desteklemek için vessaire ana sayfamızı ziyaret edebilirsiniz. Dayanağınız için şimdiden teşekkür ederiz, yeterli ki varsınız.
