Türkiye’de barınma sorunu artık sadece yüksek konut fiyatlarıyla açıklanamayacak kadar derinleşmiş bir toplumsal soruna dönüştü. Barınma, temel insan hakkı olmasına karşın uzun vakit evvel piyasa mantığının insafına terk edildi. Konut artık bir barınma aracı olmaktan çıktı, sermaye birikiminin kıymetli bir ögesi haline geldi. İşçiler içinse bu durum yaşadıkları kentte barınamamak, çalıştıkları yerden uzaklaşmak ve ömür alanlarından kopmak manasına geliyor.
Kentlerdeki yapılar, kurallar ve kıymetler süratle çözülürken, yeni oluşumlar kökleşemeden eskiyor. Bu daima dönüşüm, barınma hakkının giderek erişilemez hale gelmesinin en somut göstergesidir. Büyük kentlerde gündelik hayatın en yakıcı sorusu hâlâ birebirdir: “Nerede yaşayacağım?”
Çoğu işçi, maaşının yarısından fazlasını kiraya vermek zorunda kalıyor. Kent merkezlerinde konut fiyatları süratle yükselirken, düşük gelirli kesitler giderek çeperlere itiliyor. Meğer konut sadece bir barınma objesi değil, aidiyetin kurulduğu, toplumsal alakaların biçimlendiği, ömrün örgütlendiği bir yerdir. Lakin günümüz kentlerinde bu yer, piyasa bağlantılarının en görünür biçimde işlediği bir alana dönüştü. Kâr emeli, barınma gereksiniminin önüne geçti. Kentlerin dokusu da bu dönüşümün baskısı altında biçimleniyor.
Barınma gerçeği: Gelir, kira ve açlık sınırı
Konut sıkıntısının geldiği noktayı, sağlıklı ve inançlı konuta erişimin her geçen gün nasıl imkansızlaştığını anlamak için temel datalara bakmak kâfi. 2025 yılı Ağustos ayı prestijiyle Endeksa datalarına nazaran ortalama kira bedelleri İstanbul’da 32.932 TL, Ankara’da 28.587 TL, İzmir’de ise 27.977 TL düzeyinde. Buna karşılık net taban fiyat 22.104 TL. TÜRK-İŞ’in Eylül 2025 datalarına nazaran dört kişilik bir ailenin sadece besin harcaması (açlık sınırı) 27.970 TL.
Bu tablo, konutun artık gelirle bağdaşmadığını açık biçimde gösteriyor. Minimum fiyatlı bir ailenin sadece kirayı ödeyebilmek için besin harcamalarını kısmaktan diğer dermanı kalmadı. Kentlerde barınma hakkı, ekonomik erişilebilirlik açısından fiilen imkansız hale geldi. Lakin kamuoyu tartışmaları hâlâ arz-talep istikrarına sıkıştırılmış bir çerçevede yürütülüyor. Kimi çevreler, fiyat artışlarını sadece konut arzının yetersizliğiyle açıklamakta ve tahlil olarak daha fazla konut üretimini öneriyor. Halbuki TÜİK ve lokal idare bilgileri, büyükşehirlerde önemli bir konut fazlası bulunduğunu gösteriyor. Asıl sorun, konutların barınma gereksinimi için değil yatırım amacıyla üretilmesidir.
Piyasa mantığıyla planlama olmaz
5 Aralık 2024’te 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen düzenlemeyle getirilen imar hakkı transferi, kentsel planlama açısından kıymetli riskler taşıyor. Bu düzenleme, bir parseldeki yapılaşma hakkının diğer bir alana devredilmesini ve alıcı parselin emsalinin en fazla yüzde 30 oranında artırılmasını öngörüyor. Bu artış, esasen plansızlık baskısı altında ezilen kentleri daha da ağır ve yaşanmaz hale getirme potansiyeli taşıyor.
Benzer bir tecrübe Bedel Artış Hissesi Yönetmeliği ile yaşanmıştı. O devirde plan değişikliklerinden doğan paha artışlarının kamuya aktarılması hedeflenmiş, lakin Anayasa Mahkemesi bu kararı iptal etmişti. Akabinde İmar Kanunu’na eklenen hususla (Değişik fıkra: 5/12/2024-7534/7 md.) yeni bir düzenleme yapıldı. Buna nazaran, taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle parsel bazında işlev değişikliği yahut ada bazında yapılacak imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazın bedelinde artış olması hâlinde, oluşan farkın yüzde 90’ı “değer artış payı” olarak alınıyor.
Kağıt üzerinde kamu faydası gözetiliyormuş üzere görünen bu düzenleme, gerçekte “parası olanın planı değiştirebildiği” bir süreci başlattı. Belediyelerin mevcut mali darboğazı da dikkate alındığında, plan bütünlüğü yerine gelir getirici bu cins taleplere sıcak bakılması mümkünlüğü giderek artıyor.
Yakın periyotta imar mevzuatında yer bulan imar hakkı transferi düzenlemesi de emsal riskleri taşıyor. Yönetmelik yayımlanmış olsa da uygulamada çok sayıda belirsizlik sürüyor. Alıcı ve verici parsellerin belirlenmesi, değerleme raporlarının hazırlanması epeyce şiddetli bir süreci işaret ediyor. Değerleme bedellerinin yüksek çıkması halinde bu düzenek, sadece sermaye gücü yüksek kesitlerin erişebileceği bir imar aracına dönüşecek.
Böylece planlama anlayışı kamusal bir faaliyet olmaktan çıkıyor; rant beklentilerinin taraf verdiği bir süreç haline geliyor. Bu durum, bütüncül planlama unsurlarını aşındırmakta, kentsel yeri sermaye lehine yine üretmekte ve konutun erişilemezliğine yeni halkalar ekliyor. Planlama, kamu faydasını değil finansal gücü belirleyici kılan bir anlayışa teslim ediliyor.
Kamusal konutun manası ve TOKİ’nin rolü
Konut üretiminde en büyük aktör olan TOKİ, toplumsal ihtiyaçları öncelemeyen bir siyaset izliyor. Zelzeleye karşı dayanıksız mevcut konut dokularını dönüştürmek yerine, yerleşim alanları dışında ve birçok vakit üst ölçekli plan kararlarında konut olarak öngörülmeyen alanlarda projeler üretiyor. Üstelik üretilen bu konutların mülkiyeti bedeli karşılığında vatandaşlara devrediliyor.
Oysa toplumsal konut siyaseti, mülkiyetin kamuya ilişkin olduğu ve vatandaşın sırf kullanım hakkına sahip olduğu bir modeli gerektirir. Mevcut sistemde TOKİ’nin ürettiği konutlar, piyasa kıymetlerinin belirleyicisi haline gelmiş, dar gelirli bölümlerin erişimini daha da zorlaştırdı. Bu durum, kentlerde mekansal ve toplumsal adaleti derinden sarsıyor.
Yapılması gereken, yeni alanlar üretmek değil, mevcut dokuları kamusal bir anlayışla dönüştürmektir. Zelzeleye sağlam, erişilebilir, güç verimli ve toplumsal donatıları güçlü mahallelerin tekrar inşası, hem kent güvenliğini hem de toplumsal sürekliliği güçlendirecektir. Barınma krizinin tahlili, sadece daha fazla konut üretmekte değil; konutun yatırım aracı olmaktan çıkarılmasında yatıyor. Devlet, barınma hakkını toplumsal devlet prensibi gereği garanti altına almakla sorumludur.
TMMOB Kent Plancıları Odası’nın 2023 yılında yayımladığı “Seçimler Öncesinde Söyleyecek Çok Kelamımız Var” raporu, kamusal konut üretimi, mahallî idarelerin planlama kapasitesinin güçlendirilmesi ve mevcut yapı stokunun dönüştürülmesine yönelik kapsamlı teklifler sunmaktadır. Bu teklifler, merkezi ve mahallî idareler açısından dikkate alınması gereken bir rehber niteliğinde.
Konutu yeniden piyasa kurtaramaz
Barınma hakkı, sadece ekonomik değil, birebir vakitte siyasal ve toplumsal bir sorundur. Konutu yatırım aracı olarak gören siyasetler, kentleri yaşanabilir olmaktan uzaklaştırıyor; piyasa sistemlerine dayalı imar düzenlemeleri, krizi daha da derinleştiriyor.
Çözüm, konut üretiminde niceliği artırmakta değil; kamusal bir konut siyasetini hayata geçirmek, mevcut dokuları adil biçimde dönüştürmek ve planlamayı piyasa müdahalelerinden korumaktır. Konut bir yatırım aracı değil, insan onuruna yakışır bir hayat hakkıdır. Bu hakkı muhafazanın yolu da piyasadan değil, kamusal akıldan, planlama disiplininden ve toplumsal dayanışmadan geçiyor.
*Bu yazının birinci versiyonu BirGün’de yayımlanmıştır.
Size muhtaçlığımız var. Buraya kadar geldiyseniz, hatırlatmak boynumuzun borcu. Türkiye üzere geleceği ziyadesiyle belgisiz bir ülkede, elimizden geldiğince nitelikli yayıncılık yapmanın imkanlarını araştırıyoruz. Güvenilirliğini global ölçekte yitirmiş medya alanında hâlâ uygun işler çıkarılabileceğini göstermek istiyoruz.
Bağımsız yayıncılığı desteklemeniz bizim için çok bedelli. vessaire’nin dağıtımının sürekliliğinin sağlanmasında ve daha geniş kesitlere ulaşmasında okurlarımızın üstlendiği sorumluluk özel bir mana taşıyor. vessaire’yi desteklemek için vessaire ana sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
